Supremo vai decidir se municípios podem aumentar alíquotas do IPTU de imóveis residenciais com base na área construída; caso surgiu em Chapecó e terá repercussão nacional

O Supremo Tribunal Federal (STF) deverá julgar nos próximos meses uma ação que nasceu em Chapecó e que pode alterar a forma de cobrança do IPTU sobre imóveis residenciais em municípios de todo o Brasil. A Corte reconheceu repercussão geral no chamado Tema 1.455 e vai definir se prefeituras podem criar alíquotas maiores do imposto conforme o tamanho da área construída de imóveis residenciais.

O caso envolve a Lei Complementar 639/2018, de Chapecó, que estabeleceu alíquota de 1% exclusivamente para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados. Para os demais imóveis residenciais abaixo desse limite, permanece a alíquota de 0,5%.

Na prática, a lei dobra o percentual do imposto para imóveis residenciais maiores.

COMO FUNCIONA NA PRÁTICA

Pela regra criada em Chapecó:

• imóveis residenciais abaixo de 400 m²:
  • continuam pagando 0,5% de IPTU;
• imóveis residenciais acima de 400 m²:
  • passariam a pagar 1%.

Exemplo:
Um imóvel residencial avaliado em R$ 1 milhão teria:

• IPTU de R$ 5 mil ao ano com alíquota de 0,5%;
• IPTU de R$ 10 mil ao ano com alíquota de 1%.

Ou seja, o valor praticamente dobra para os imóveis residenciais enquadrados na nova faixa.

QUEM É AFETADO

A discussão atinge principalmente imóveis residenciais de alto padrão, como:

• casas amplas;
• mansões;
• residências de luxo;
• imóveis residenciais em condomínios fechados com grande metragem construída.

A maior parte dos imóveis residenciais comuns de Chapecó não seria impactada diretamente pela medida, já que permanece abaixo do limite de 400 metros quadrados.

QUAIS IMÓVEIS FICAM FORA DA REGRA

A legislação discutida no STF trata especificamente de imóveis residenciais. Portanto, diversos tipos de imóveis ficam fora do enquadramento da alíquota maior:

• imóveis residenciais abaixo de 400 m²;
• terrenos sem construção;
• imóveis comerciais;
• imóveis industriais;
• imóveis rurais, que pagam ITR e não IPTU residencial;
• imóveis públicos;
• templos religiosos;
• partidos políticos;
• sindicatos;
• entidades assistenciais sem fins lucrativos com imunidade constitucional.

Também podem existir isenções previstas na legislação municipal para:

• aposentados;
• pensionistas;
• famílias de baixa renda;
• entidades beneficentes.

POR QUE O CASO FOI PARAR NO STF

A Justiça de Santa Catarina considerou a lei inconstitucional com base na Súmula 668 do STF, que limita hipóteses de progressividade do IPTU.

Segundo o entendimento do Tribunal de Justiça catarinense, a Constituição permite diferenciação do IPTU principalmente:

• pelo valor do imóvel;
• pela localização;
• pelo uso do imóvel.

Mas não necessariamente pela metragem construída.

Após a derrota judicial, a Prefeitura de Chapecó recorreu ao STF argumentando que imóveis residenciais maiores utilizam mais infraestrutura urbana e geram maior demanda por serviços públicos, justificando tributação diferenciada.

O município também sustenta que a medida busca justiça tributária ao atingir residências de maior padrão.

EM QUE PÉ ESTÁ O PROCESSO

O processo tramita no STF sob relatoria do ministro Dias Toffoli.

Até o momento, o Supremo ainda não julgou o mérito da questão. A Corte apenas reconheceu a repercussão geral do tema, o que significa que a futura decisão terá validade para todo o país.

Atualmente:

• não existe decisão definitiva;
• não há data oficial para julgamento;
• o processo aguarda inclusão em pauta.

O STF também determinou a suspensão nacional de processos semelhantes até o julgamento final.

O QUE PODE MUDAR

Se o STF validar a lei de Chapecó:

• municípios poderão ganhar respaldo para aumentar IPTU de imóveis residenciais maiores;
• cidades de todo o país poderão adotar regras semelhantes;
• proprietários de residências de grande metragem poderão pagar mais imposto.

Se a Corte derrubar a lei:

• a cobrança diferenciada tende a continuar suspensa;
• municípios terão dificuldade para usar apenas a área construída como critério de aumento do IPTU residencial.

Hoje, por decisão judicial, a cobrança da alíquota de 1% segue suspensa em Chapecó até o julgamento definitivo do Supremo Tribunal Federal.

Foto: Redação/OpenAI/AI Generation

O que aconteceu até agora

O caso tramita no STF no ARE 1.593.784, relatado pelo ministro Dias Toffoli. A discussão é sobre a validade da lei de Chapecó que criou alíquotas maiores de IPTU para imóveis com área construída acima de 400 metros quadrados.

Em abril de 2026, o STF iniciou a análise da repercussão geral do Tema 1455 no plenário virtual. O julgamento dessa etapa estava previsto entre 10 e 17 de abril.

Depois disso, houve movimentações processuais recentes:

• 18 de abril de 2026: decisão reconhecendo a existência da repercussão geral;
• 28 de abril: processo concluso ao relator;
• 4 de maio: novo despacho do ministro relator.

Já existe decisão definitiva?

Ainda não.

Até o momento, o STF apenas decidiu que o tema tem relevância constitucional e merece julgamento com efeito nacional. O mérito — ou seja, se a cobrança baseada na área construída é constitucional ou não — ainda não foi julgado definitivamente.

Quando será pautado?

Até agora, não há data oficial marcada para o julgamento do mérito no plenário do STF. A pauta pública mais recente da Corte ainda não traz o Tema 1455 para julgamento presencial.

Na prática, o processo está aguardando inclusão em pauta pelo relator e pela presidência do Supremo.

O que pode acontecer

Se o STF validar a lei de Chapecó, municípios de todo o país poderão ganhar respaldo para criar alíquotas diferenciadas de IPTU conforme o tamanho dos imóveis.

Se considerar a norma inconstitucional, cidades que adotam modelo semelhante poderão ter dificuldades para manter esse tipo de cobrança. A tese definida pelo STF deverá ser seguida por todas as instâncias da Justiça brasileira.